Rappel du contexte juridico-institutionnel
Au Sénégal, la location immobilière est encadrée par des lois qui définissent les droits et obligations des locataires et des propriétaires. Plusieurs textes juridiques ont été initiés pour règlementer le logement, qui devient, en plus d’un service essentiel, un droit. Le loyer demeure un secteur multidimensionnel faisant intervenir plusieurs acteurs aux rôles, missions, besoins et usages parfois concurrentiels. Dès lors, le coût du loyer ne devrait pas être adossé seulement aux lois du marché, mais encadré et régi par une législation cohérente aux fins de permettre un accès équitable au logement, notamment pour les couches moyennes et vulnérables dans les grandes agglomérations.
Sur le plan réglementaire, le code des obligations civiles et commerciales (article 572), la loi 81-21 du 25 juin 1981 et le décret n°81-683 du 07 juillet 1981 fixent respectivement (i) le montant du loyer dans le cadre d’un bail par rapport à la valeur de l’immeuble ; (ii) le montant du loyer en tenant compte de la surface corrigée et (iii) les éléments de calcul du loyer des locaux à usages d’habitation. Ce cadre réglementaire est complété par la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée et le Décret n° 2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée. Pour veiller au respect des dispositions de ce dernier décret, une Commission nationale de régulation des loyers à usage d’habitation a été mise en place depuis le 01 mars 2023.
Malheureusement, il convient de souligner que les mesures législatives prises ont montré leurs limites tant dans leur formulation que dans leur application. En effet, tout cet arsenal juridico-politique n’a pas abouti à la normalisation effective du marché locatif. La flambée du loyer maintient une tendance exponentielle représentant près de 40 % des revenus des populations urbaines des grandes agglomérations comme Dakar. Les carences constatées dans l’observation des lois édictées, dans le cadre de la réglementation du loyer, révèlent l’inefficience et l’inefficacité des mécanismes de contrôle jusqu’ici déployés. Fort de toutes ces considérations, il est proposé la création d’une « Brigade de proximité » pour veiller à l’application des lois en vigueur.
Intérêt et justification de la création d’une « Brigade de proximité » pour le loyer
Dans une perspective de rendre efficient et efficace le contrôle du loyer, l’accès au logement doit être considéré comme un service. En tant que tel, sa finalité est de rétablir les écarts anormaux par l’adoucissement des conditions d’accès à la location. La gestion du marché locatif devrait permettre à toutes les parties prenantes de jouir convenablement du secteur tout s’acquittant de leurs obligations respectives. La maitrise du coût de location, la mise à jour des données du loyer, le recouvrement des taxes sur les revenus locatifs, le besoin d’amortissement des investissements des bailleurs constituent autant de paramètres dont la mise en relation nécessite la création d’un système intégré « de proximité ». Ce dernier, en plus d’assainir le secteur en le rendant plus transparent, plus accessible et plus équitable, sera également un levier de normalisation mais aussi de création d’emplois.
Objectifs
L’objectif de la création d’une brigade de proximité est de déployer, sur l’étendue du territoire national, un mécanisme de suivi et de contrôle du marché locatif aux fins d’une meilleure application de la législation régissant le loyer.
Plus spécifiquement, il s’agit de :
Créer un cadre opérationnel d’alerte et de veille dans le secteur du loyer ;
Etablir une base de données dynamique pour la maitrise du marché locatif ;
Lutter contre les pratiques abusives de certains bailleurs ;
Soulager, pour les populations, les charges relatives au loyer ;
Faciliter les conditions d’accès à la location ;
Créer un système de médiation tripartite regroupant Etat-bailleurs-clients ;
Créer un système de prévention et de gestion des plaintes ;
Faciliter le recouvrement des taxes sur les revenus locatifs ;
Créer des emplois durables (superviseurs et contrôleurs) chez les jeunes.
Cadre opératoire : les étapes-clés
La mise en œuvre de ce projet mobilise, successivement et/ou en même temps, plusieurs actions et des acteurs à des niveaux différents. Le caractère juridique et institutionnel de la brigade de proximité pour loyer devra être fixé par décret présidentiel.
Les étapes préalables à la création de la Brigade de proximité sont entre autres :
Fixation du cadre juridico-légal de la Brigade ;
Détermination du caractère institutionnel de la Brigade, notamment en ses aspects formels et fonctionnels ;
Etat des lieux du secteur par un recensement général sur le loyer en termes de typologie, de zonage, de tarifs appliqués, de niveau, périodicité et contraintes d’application des baisses, etc. ;
Découpage, réorganisation et cartographie des surfaces corrigées ;
Etablissement d’une grille tarifaire souple et applicable suivant les surfaces identifiées ;
Installation de la Brigade de proximité pour le loyer ;
Recrutement et formation des éléments de la Brigade (superviseurs et contrôleurs).
En tenant compte du contexte institutionnel, socioéconomique et politique, le jeu d’acteurs dans le cadre du fonctionnement de la Brigade de proximité devra nécessairement reposer sur une intégration parfaite entre l’Etat (régulateur), la population (usager/bénéficiaire) et les bailleurs (privé local). La structure hiérarchique (Figure 1) s’articule autour de trois niveaux : central, intermédiaire et local. A chaque niveau hiérarchique, il sera défini les acteurs et leurs types d’intervention, les mécanismes, l’étendue et les méthodes de fonctionnement, les liens avec les autres niveaux, etc.
Dans une perspective de mettre en œuvre ce projet, les travaux à entreprendre devront :
Déterminer le statut de la Brigade et de ses éléments ;
Définir les niveaux d’intervention (police, espace, moyens, etc.) ;
Estimer les coûts (création et fonctionnement) ;
Définir les modalités et source de prise en charge de la Brigade et de ses éléments ;
Préciser les mécanismes et moyens techniques de contrôle et d’alerte ;
Identifier les canaux et plateformes de surveillance et de partage d’informations ;
Identifier les arrangements institutionnels possibles aux fins de promouvoir une meilleure coopération administrative.
Mamadou FALL
Géographe Environnementaliste
Expert en Ingénierie sociale
Chef du Bureau des Etudes Socioéconomiques à la Direction des Infrastructures et des Aménagements (DIA) du Programme national des Domaines Agricoles Communautaires (PRODAC)